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x公司诉陈x居间合同纠纷

发布时间:2012-10-10  文章来源:  打印本文
信息提要
2008年10月5日被告陈x作为委托人(甲方)与原告x公司作为居间人(乙方)签订了《房地产居间合同》(买受方看房确认书),约定:甲方委托乙方居间中介买受房屋事宜;甲方不得私下与乙方曾介绍的出售方进行本委托事项的交易,违者甲方应按私下成交购房总价款的2%支付给乙方作为违约金

 2008年10月5日被告陈x作为委托人(甲方)与原告x公司作为居间人(乙方)签订了《房地产居间合同》(买受方看房确认书),约定:甲方委托乙方居间中介买受房屋事宜;甲方不得私下与乙方曾介绍的出售方进行本委托事项的交易,违者甲方应按私下成交购房总价款的2%支付给乙方作为违约金;服务报酬以房地产买卖合同中所确定的房屋成交总价的1%计,并于甲方签订房地产买卖合同时一次支付;看房记录中包括了三套房屋。

      同月8日,原、被告与黄x签订了《房地产居间合同》(居间斡旋),约定:被告(买方)愿意委托原告(居间人)以下列条件居间购买黄x(卖方)所有的x房屋;购买总价款145万元;本合同自买方签署起生效,至居间人完成委托事项时止,但自买方签署后72小时内(至2008年10月12日24时止)本合同所列条件不为卖方所接受,则本合同自动终止,买方同意延长有效期的除外,若买方已支付诚意金,则居间人应立即无息返还;买方在合同有效期内不得解除对居间人的委托,亦不得向居间人主张收回诚意金,否则买方应按本合同第一条第(一)款所述房价款的2%向居间人支付违约金;在合同的有效期内,卖方同意依买方条件出售房屋,则买卖双方应于达成一致意向之日起3日内,依居间人之安排,或买方与卖方在本合同中另行约定的时间,至居间人签约中心,由居间人代书签订房地产买卖合同,完成委托居间中介事项;居间人完成买方的委托事项,即买方与居间人介绍的卖方签订房地产买卖合同时,买方一次性支付居间人实际成交总价(含装修款)的1%服务报酬;买方不得规避居间人的中介,私下与居间人介绍的卖方进行本委托事项交易,否则买方应按本合同约定购买总价的2%向居间人支付违约金;若买方上述购买条件在本合同第三条约定的时间内得到卖方认可,而买方反悔不买、或其他行为未于约定日期至居间人签约中心签订买卖合同,致居间人无法完成居间事宜,则买方应按本合同约定购买总价的2%向居间人支付违约金。

       当日20时,原、被告在该合同上签字或盖章确认。黄x则在同时在卖方意见处签字确认,表示其同意买方上述总价款及付款方式、交屋时间等购买条件。但之后被告及黄x未在原告居间下签订买卖合同,被告收回其已支付的诚意金。同月19日,被告陈x与黄x签订了关于x房屋的《上海市房地产买卖合同》,约定房屋总价为120万元,在该合同附件六中载明居间介绍的房地产经纪公司为上海明明房产经纪有限公司六十八分公司。后x房屋变更登记至被告一家名下。因被告未支付原告任何报酬,原告遂于2010年3月诉至法院。

  以上事实,由原告提交的《房地产居间合同》(买受方看房确认书)、《房地产居间合同》(居间斡旋)、上海市房地产登记册,被告提交的《上海市房地产买卖合同》及庭审笔录等在案佐证。

  法院判决认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案原、被告间签订的《房地产居间合同》(买受方看房确认书)及《房地产居间合同》(居间斡旋)其性质即居间合同,上述合同系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约完全履行。本案中在原告的居间下被告业已与卖方黄x就x房屋买卖合同基本内容协商一致,且依据《房地产居间合同》(居间斡旋)的约定应于3日内签订《上海市房地产买卖合同》,并为此约定了购房总价2%的违约金来保证被告与黄x在原告居间下完成交易。但被告与黄x既未按约定在原告处签订买卖合同,又于短短11日后另行签订《上海市房地产买卖合同》,被告的行为显然有悖于诚实信用原则,属违约行为,其违约行为适用上述的违约金条款,应承担相应的违约责任。被告抗辩事后其与黄x在原告居间下未能就付款金额、时间等事项达成一致,因此未签订买卖合同,但未就此举证证明,故对该节事实本院难予认定。原告所举证据《房地产居间合同》(居间斡旋)上有划痕及作废字样,因原告无证据证明上述划痕及字样系被告所写,故本院认定上述划痕及作废字样应为原告工作人员所为。但即便上述划痕及作废字样系原告工作人员所为,其时间依常理也应在被告与卖方签订买卖合同之后,同时也不能据此认定原告该行为已构成单方解除合同的行为,从而造成上述违约条款对被告已无约束力。被告抗辩原告主张的违约金过高,因原告如完成所有居间服务后报酬为房价的1%,现约定违约金为房价的2%确已过高,被告的该抗辩,本院予以采纳。考虑到原告尚有为被告签订买卖合同、办理房屋过户及贷款等诸多服务未完成,故其可得利益应少于房价的1%,同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度,本院酌定违约金为8,000元。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下:

  被告陈x应于本判决生效之日起十日内支付原告x公司违约金人民币8,000元。

  负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  案件受理费人民币162.5元,减半收取计人民币81.25元,由原告x公司负担人民币36.25元,被告陈x负担人民币45元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

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